零售物業經理 – 如何跟?你的租戶組合業績表現- property

零售物業的表現不只是租金或淨回籠。有一些是進入金融性能方程其他事情。當你確定正確的財務指標進行跟?,你可以看到和設置,房東要求零售物業的表現。它還可以幫助您設置和驅動器更好的租戶組合策略。
當財務績效跟?被忽略,你快看零售物業及現金流量瓦解和動搖。
這裡有一些關鍵事實和趨勢跟?的零售物業的財務表現。
獲取貿易數量和營業額的數字關閉住戶每週和每月的基礎。在這一過程是保密的敏感。只有你的物業經理和業主應該看到和分析數據。從這些數字監控租客群體的貿易趨勢。如果一個租戶組目前股價比別人更好,那麼你知道你有一個問題與租戶組合。這則歸結為一種決定什麼客戶需要,為什麼你不為它服務。審議關於購物者的人口統計數據,然後在續租或出租空置面積的時間成為關鍵。
隨著零售物業,支出和佔用成本,以從不同方向業主和租客的關鍵。樓主想要一個更好的淨回報,與租客想要一個可行的業務。不受控制的或升級的支出可以摧毀兩個。這就表明,支出為零售物業應仔細監測並較同類型的區域屬性。較高的物業支出也將租賃的空置區域時,刪除您的競爭優勢。
租戶知道,當涉及到佔用成本他們應該支付。相對於其他類型的投資物業的零售物業的支出成本普遍較高。這是由於表示和從生成的屬性性能的更高水平和客戶和租戶相互作用的結果。一個繁忙的購物中心將始終具有簡單,因為在日常的演示需求較高的支出。越來越多的人通過屬性意味著運行成本較高。
每一個零售物業應該有一個屬性的預算。在該預算收入和支出的所有事項應貫穿全年進行跟?。當談到收入,這是很容易從所??有給出的趨勢樓市租賃的分析來實現。當涉及到開支,這種跟?過程中會從支出的歷史與成本上升在該地區可接受的預言實現了起來。
該物業的租戶組合,應分為基於屬性的設計和佈局區域或區域。營業額數字,然後應這些地區或區域內跟?。你要找的是區域之間的營業額趨勢的一個顯著差異。這會告訴你,當顧客喜歡在屬性的特定部分購物。會有具有要確定這背後的原因。
市率和稅收是一個零售物業的操作顯著成本負擔。他們就是我們所說的不可控支出,因為他們是由當地市議會決定的。該利率通常會通過一些公式集中在財產的未開發的價值進行設置。這就說,當該物業估價你必須非常留意任何挑戰由市政委員會設定的價值的能力。雖然它可能是非常好的,有一個高度值屬性,它會反映直通到開銷,同時影響了業主和租客。值得注意的是有些擔憂,而差餉及稅項的零售物業一般都超過了支出成本的1/3。任何儲蓄可以在這方面將作出顯著影響的淨回報為地主。
跟?空缺趨勢屬性,讓你知道,看到現金流的潛在流失的空缺可以創造的未來。主動業主和物業管理者往往工作遠遠超過任何空缺及租賃問題。這通常是由事件24個月的時間。它可以讓你做出關鍵決策和變更(如適用)。它還允許您如果需要作出改變租戶組合。
在任何舊樓翻新和重建的需求將是地產業務計劃和持續的客戶探視的關鍵。該租賃為老零售物業和其中所有的租約應結??合條款和條件,使房東整修和重建的需要。充分考慮到當地的法例的要求和影響,因為它適用於零售物業。有些位置有特定的規則和規例,當涉及到裝修,搬遷和翻新。
租金趨勢類似物業永遠是利益和相關性。它是在零售物業通常有兩種淨重和毛重租金。重要的是,租金收入可比物業的水平是類似你們。你不想要一個獨立的最好的零售物業與該地區最高的佔用成本。這是一個秘訣空缺升級。留在平均值內,當涉及到佔用成本,租金,及支銷。
留在趨勢頂部,物業服務的地區。了解你的購物者的人口統計學和可能在其中發生的任何變化。了解在運輸經濟景氣在該地區的任何變化,高速公路和公路,以及。由於該地區的變化,則該屬性也應改變,以適應。
因此,財務表現在零售物業的跟?涉及一些關鍵問題和因素。當您使用健全的商業慣例,以確定趨勢,你幫助你的財產,以更有效地執行了房東。好便可以決定,並為房地產業務計劃變得更容易實現。

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商業物業銷售 – 如何檢查財產所有權和合法性- property

每一個投資物業都是獨特的,不同的。為協助物業收購和處置過程中,良好的性能有經驗的律師是非常寶貴的房東。這樣就可以進行廣泛的盡職調查過程中的任何最終決定作出涉及戰略和金錢之前。
房地產經紀人或經紀人也應該很熟悉了財產所有權,租賃,購買,出售,及重建的法律問題。由於每個位置是特殊的,獨一無二的,應採取的任何限制及指引影響的屬性和行業識別和工作。
因此,讓我們看看一些在法律影響財產的關鍵問題。
首先是物業業權應始終搜索任何產權負擔,留置權和其他利益,可以影響財產的所有人或未來。倘任何該等文件上註冊的稱號,那麼就需要拷貝進行採購和審查。另外要注意,某些文件可能無法在標題登記,但仍然具有關聯性和合法性。目前的業主都應該清楚在有關的財產登記和未登記的利益。
任何證明文件佔用也應該檢查入住,租金,對現有租約的貨幣,並在將來的屬性影響。每個租賃應被視為既對租客及業主的個人影響單個文檔。這表明,在租賃應單獨進行分析。此購買物業時變得物業交接的一個重要方面。請仔細閱讀租約。
尋找有關補充入住如停車場,指示牌,存儲,通訊系統,和行貨區二級文檔。雖然這是很常見的租戶有租賃,二級文檔可以綁在租賃及租戶入住。你要找的是什麼其他的收入來源,租金,對佔用等影響,以及任何其他風險或威脅財產的性能。
訪問屬性必須是法律和實踐。這涉及到如何進入該物業,為客戶和住戶。因為它們適用於道路使用和接入點的規則和條例進行審查。關鍵的問題是,是否有對任何訪問限制在任何時候既要和從屬性。
提供物業服務和設施將包括供水,供氣,供電,通訊,排水,道路和。你應該尋找任何限制,產權負擔或責任,因為它們與這些服務和設施。
調查細節,涉及邊界的位置和改進的位置的屬性是至關重要的。在許多情況下,它支付有驗船師檢查對現有邊界和建築物位置的任何文件。
方式以及涉及或服務鄰近物業,或服務和設施在該地區的產權負擔的權利也應檢查。方式及產權負擔的權利可以對財產的使用真正的影響。
在竣工圖的屬性將幫助任何進一步的屬性更改和改進。他們是高價值也當它涉及到租賃裝修。您可以顯示租客到底是什麼服務可用,他們應該如何連接到它們。
有關租戶銀行擔保及任何金融債券應識別和定位。應在今後的財產被出售,正是這些文件,將需要支持,並與現有的租約文件整合。
租賃獎勵在今天的房地產市場常見的事件。他們是租客和房東進行一定的補償或利益而進行了談判,租賃的時間之間的協議。這裡的關鍵問題是,他們可能還會持續幾年,而不是被排出。任何傳入的買主應該尋找這些激勵措施,因為他們很可能會影響現金流。
保險和風險的問題可能會影響該物業運作。當該屬性包含許多租約,它是反映租賃與風險控制問題。每一個良好的房地產應該有一個專門設計的租約,允許在該物業經營的方式,以及租戶執行其自己的業務。
環境問題是值得關注的任何投資屬性始終。他們可以是昂貴的糾正,並與他們進行歷史性的責任。當物業出售或購買是很常見的有專家熟悉的環境問題來看待任何適用的風險因素。
保險公司在銷售時,應仔細監測。它是風險和賣方的責任,風險和成為值得商榷的,當任何索賠合同結算和時??間之間取得買方的責任。雖然有些合同有效地處理這件事情,重要的是雙方保護自己的利益。
對於物業服務和維護協議可以很好地結轉到新的業主在出售時。這是因為機械及工業裝置中投資物業的一些元素可能非常大,成本高,因此維修保養計劃分佈在合同的一個漫長的時期。這是給房東有利的,但它有任何財產出售時被識別。
構建符合施工和安全規範是在物業收購的大事。否則可能會決定偉大的支出和改建的財產。當地建設部門是當它涉及到理解應用到物業建設及安全守則,以最好的地方開始。
因此,這是法律所關注的大項目在物業銷售及收購時的清單。有很多人,你應該考慮待物業類型和位置。在各方面都查了資料就任何財產完全和充分採取任何行動之前。如果出現任何疑問,它是更安全什麼也不做,並尋求從人奉為專家在有關此事作進一步鑑定和意見。

財產保全企業:13事情要記住在你贖清理業務- property

如果你正在考慮啟動一個取消抵押品贖回權的清理業務或剛起步時,我希望這篇文章會給你一些洞察行業。
1財產保全(或物業視察)工作單 – 財產保全(PP)的工作順序是,你必須帶上你,你被分配的財產形式。它給你什麼工作需要在屬性完成的指示。這將包括有關指定到期日,有多少照片都需要所有相關信息,也可能包括付款審批金額。
2,檢查表格 – 這是一個必須前後PP工作訂單完成後完成的形式。這是抵達和離開時的財產狀況的文件。本表格必須提交與您的出價,發票,照片和您所需要提交的其他文件。
3,截止日期 – 由於時間可能會延長,如果只有一個請求被提交給你的客戶或銀行在合理的時間內與延遲的正當理由。注:請記住,大多數的PP公司在時間軸上運行,因此,他們希望他們的供應商履行或之前是在接受任務時約定到期日的轉讓(次)。如果你給出一個財產保全或財產檢查工作指令,你不覺得你可以在到期日前完成談判,那麼這個接受保護工作訂單。
4分配待修正 – 如果需要額外的修正工作指令,相應的財產保全公司將與您聯繫,請求此信息。是通過與所指定完成的工單是很重要的。在某些情況下,可適當調用客戶端,以確保在需要時你仍然在酒店的所有工作都完成了。這將吞噬你的利潤,我注意到一件事是不得不回去一個屬性,因為你已經忘記了要完成的工作順序的一個方面。當發生這種情況被稱為“反沖”。
如果你把在到期日前一個工單,意外的更正也沒有任何處罰予以糾正。所以這是有益的截止日期前完成財產保全或財產檢查工作單。
5已關閉資產 – 可能有情況時,系統會通知您的資產被關閉。這通常意味著,該行已出售的財產或財產保全公司不再負責監督的保存維護這個屬性。當發生這種情況只是將確保所有懸而未決的發票盡快提交。如果不這樣做,可能會導致沒有支付處理任何未完成的工作單。這也包括待處理訂單修正,因為他們必須重新提交付款審批。
6,違反守則 – 如果有任何侵犯代碼貼在物業,通知指定的財產保全工作,為了你的PP公司,並提供了違法行為通知書沿一份和支持照片。
7買盤 – 所有提交投標文件必須到指定的保存工作,為了你的財產保全公司。投標文件必須附有所有之前的照片,支持申辦。有些PP公司要求你標記和日期戳這些照片。請與PP公司或您的服務,了解他們的需求的銀行。
當您提交的投標,這是很好的做法,包括適當的意見。我公司已經得到批准工單的出價,因為我們的文件/投標包括以下內容:
一個。工作要執行的細節
灣分項成本
角材料和那裡的工作將被執行區的大小質量。
8照片 – 有一件事,我們做的所有或照片是我們至少要重命名的照片,包括:
一個。之前,正在執行期間或者之後的工作
灣在酒店(前室,飯廳,主人房浴室等地點
所有提交的照片時,我們遵循這個過程和我們的客戶明白,我們是如此的有組織的和徹底的。我們一貫的工作使我們成為同我們幾個clients.The目標的首選供應商是你的照片說,從開始的屬性來完成的狀況的故事。
9現金的鑰匙(CFK) – (一)供應商必須確保該物業在掃帚掃條件之前,移交支票給乘客一個成功CFK並提交照片。 (b)大部分財產保全公司要求抵押人/租戶(平房區)提供了W-9表格上轉發/未來的地址。
10空置物業 – 大多數廠商預計48小時接受物業檢查和保存分配內完成檢查。如果屬性被發現是空置檢查時,賣方預期,以確保酒店在那個時候。
一個。通過密鑰更新和安裝一個鎖盒請確保財產。提供密碼箱代碼到財產保全公司或銀行。
11個人物品 – 供應商必須確認是否有個人物品與價值超過300元。這應該是記錄在財產保全和檢查形式的註釋部分。
12佔用的物業 – 供應商預計將驗證該物業租客或業主佔用。如果該屬性是佔用租戶,供應商應千方百計促使從租戶的租賃協議的副本,並提供給您分配了財產保全工單的財產保全公司。
13佔用的物業/現金為鍵 – 賣方(次)不得靠近乘員進行談判的現金鍵(CFK)除非CFK訂單分配給他/她的財產保全公司。
如果你還記得這些準則,以及HUD和FHA的規則(如適用)。那麼你一定要建立自己的財產保全的業務。這些準則,以確保在專業領域的所有服務和服務的一致性。有大量的止贖清理工作完成,並有資金在這個數十億美元的行業作出。

時需考慮什麼決定購買一個帶商場物業- property

零售物業是一個特殊的細分市場,當涉及到性能表現。投資者和房地產經紀人都應該尊重並獲得有關該屬性類型的知識,他們開始進入這個零售物業市場之前。零售物業是複雜的投資類型。
租金普遍較高的零售物業提供的物業的運作方式,但經營成本也較高。該物業需要執行更強烈的租戶,客戶,零售商和社區。物業表現這種強烈的層次推動經營成本上升的東西,如能源,清潔,清潔,照明和設施。
任何零售業主正力圖節省資金運營成本,從而試圖減少維護和演示的水平是在快車道要失敗的。租戶及顧客的零售物業很快就會看到,業主可採取省錢的捷徑。他們認為,該物業只是沒有達到標準,然後將他們的焦點和貿易轉??移到該地區的其他屬性。
這就表示,業主在任何零售物業必須尊重和支持不僅是租戶的財產,也是客戶和當地社區。如果沒有這種照顧和平衡,該物業將下降在本地。較低的租金,結果會和空缺率將上升。
當看著一個零售物業評估其潛力和未來,也有應首先看任何進一步的調查之前發生的一些關鍵點。考慮這些:
物業的地點是最高的調查議程。如果沒有一個好的位置的零售物業將失敗。鑑於目前物業的位置,在那裡被當地視為任何改變,將影響屬性訪問或客戶探視。最特別的是,你應該尋找改變的道路,高速公路和當地社區。是當地社區的擴張和收縮,以何種方式?
停車在一個購物中心是一個關鍵因素,以它的成功。該停車場必須首先足夠大,對現有和未來的貿易,那麼它很容易訪問。當客戶進入商場,他們應該感覺良好的訪問,而不是通過獲取並從他們的汽車沮喪。在許多地方,地下停車場將在物業設計的首要任務。一些較老的商場,其中停車場處於開放應該考慮把遮陽篷的停車場,以改善客戶體驗。
該物業的設計是一個物理的東西。它開始在酒店入口點,然後延伸到公用地方及租戶的區域。只需將客戶希望通過移動及物業以最大的方便。有效處理時,此運動將創建’螞蟻軌道“的客戶,從中可以再設計的租戶組合,並建立高點租金。大部分的切入點和邊角物業的公用地方和商場應廣大客戶的興趣較小的租約保留。這將讓你更好的租金,也鼓勵更多的消費者走動的財產。一個零售物業也必須給出一個現代,乾淨,和功能性的外觀。客戶希望當他們訪問你的財產感覺良好。你希望他們回來。相當簡單的目標真的,但它確實需要不斷的關懷和照顧。
該租戶組合應始終相匹配的需求和慾望的客戶,而不是租金,房東的慾望。這裡應該說,當與租戶協商租賃房東不應該隨意放棄的權利,在租賃的選項。當然,租客會要求它在很多情況下,但它確實限制了業主的選擇隨著歲月的傳遞。零售物業投資業主需要保持移動周圍的租戶,從屬性中刪除效果不佳的住戶,及翻新酒店在正確的時間正確的。值得注意的是,在許多大型的零售物業,業主通常不會或輕易放棄進一步佔用一個選項,因為這個原因。
所以你有一些評估,在零售物業的關鍵要素。這些關鍵要素應先你就搬進特性分析更深層次的評估。

產業投資公司可以影響現金流的投資者- property

大約從90年代中期直到房價泡沫破滅,美國亞利桑那州的經濟主要是受房地產行業。在那些年裡,高人口增長和寬鬆的信貸標準,導致在一個蓬勃發展的房地產市場。這股熱潮創造了一個需要更多的房地產相關的工作(房地產經紀人,建築公司,標題/託管代理等)。這也成為了一個有吸引力的市場,物業投資公司。這些投資者湧向市場買漲left屬性和權利。這最終導致膨脹的房價,這是在2006年年底開始的胸圍起到了很大作用。
快進到今天……這是2010年年底,並在過去的4年中房屋倒塌的影響是顯而易見的。市場肯定已經改變了,但那些房地產投資者(誰不殼震驚)看到了巨大的機會。現在是時候轉移思維定勢的投資者。投資不再能夠僅僅根據猜測。投資機會需要產生現金流,它提供了一個每月被動收入的投資者。還有其他的優點;然而,本文將重點對影響房地產投資公司對現金流的投資者。
第一步是要了解不同類型的物業投資公司。有3個主要類別;物業批發商,康復專家,以及私募股權基金。重要的是要了解這些服務的公司提供它們如何影響現金流的投資人的盈利能力是非常重要的。
產業投資公司:物業批發商
隨著不良房地產的供應增加,也出現了一些房地產進入亞利桑那州的市場批發公司。這些物業投資公司購買物業以折扣價,然後批發(或翻轉)的屬性給投資者以較高的價格。通常情況下,批發企業所購買的短期銷售,銀行擁有(REO)的屬性或屬性在受託人的銷售。任何地方,他們可以購買在盡可能低的價格和轉售為盡可能高的利潤。一般情況下,被出售的批發公司的性質是’是’。這意味著,他們不會做該財產的任何改進,這可能是買方處於不利地位??。
上一個現金流的投資者的影響:可以有優點和缺點,以具有財產批發公司工作。一些優點可能包括收購一項物業以低於市場價值的價格,因為許多公司試圖購買在對美元50或60美分,售價為80美分。此外,物業批發商通常根據150000美元物業處理,所以現金流的投資者都與較高的回報潛力的投資少量資金。同一個屬性的批發商工作的缺點是不知道到底你做了什麼,無論從屬性的條件。正如前面提到的,性能一般都賣’是’。這可能意味著更多的資本是需要超出收購成本。無需額外成本的質量估計,它肯定會影響現金流的投資者的回報。
產業投資公司:康復專家
康復專家,通常稱為修補程序和腳蹼,是購買物業的意圖,以改善和銷售的利潤物業投資公司。至於財產批發商,亞利桑那州的房地產市場已經出現了增加的康復專家。停建房產的環境加速了這種增長。公司可以以折扣價購買物業,康復,並出售給買家尋找布展準備回家。重要的是要檢討康復工作的質量是很重要的,因為有好有壞康復專家。如果工作做得不好,則可能出現對置業者更多的問題。
上一個現金流的投資者影響:有幾個優勢,利用一個康復專家;但是也有一些缺點。一大優勢是,康復專家可以提供現金流的投資者有一個交鑰匙的投資屬性,它是一個現成的租戶,並具有快速生成每月收入的潛力。這些屬性可以在收購需要更多的資金,價格有點接近市場實際價值;不過應該不會有額外的康復費用。一個缺點是,如果康復專家沒有做高質量的工作,這可能需要額外的費用來維持的財產。總是要求引用是很重要的。一個有信譽的康復專家將對他們可以提供給投資者完成的項目組合。
產業投資公司:私募股權基金
私募基金與其他2種類型的物業投資公司有點不同。他們來自許多投資者購買物業和在回國的一段時間每月現金流的目標建設資金。一位私募基金的審批,由證券交易委員會(SEC)的監管,個別基金設定自己的投資條款。他們在不同的基礎上收購物業,回報率,投資時間長短。該基金是由一群基金經理,該公司發行的基金通常是校長,而不是由個人投資者控制。目前已與私募股權投資基金從資金,不當的資本分配,貧窮資產管理不當而產生一些過往的挑戰。
對影響現金流的投資者:私募股權基金可以提供的優勢,現金流的投資者誰只關心回報,不想處理取得該財產。這裡是一個典型的最少的投入這些資金;然而,在大多數情況下,它是比購買實際屬性便宜。隨著資本的合作,基金有購買大塊的房地產與高回報的潛力和開發物業,提供多元化的投資較大投資組合的能力。也有一些缺點私募基金。現金流的投資者將無法控制如何在信託基金的管理或什麼類型的物業基金收購。投資者將獲得的招股說明書,概述了基金的條款。此外,研究涉及的校長,並確保該基金已提出相應的SEC文件是很重要的。
物業投資公司提供現金流的投資者很多偉大的服務。找到合適的公司,適合在與你的投資策略,以及如何他們的服務可以增加你的盈利能力是非常重要的。清晰的遠景投資集團對現金流的投資者的資源。讓我們對什麼類型的物業投資公司的建議是適合你的。另外,了解如何清除遠景投資集團可以幫助你找到賺錢的現金流的機會。

熱市場情報到列表和賣更多商業地產- property

獲得正確的樓市情報會幫助你在任何市場發現和出售商用物業。你的客戶和你的前景將期望你確切地知道發生了什麼事情赫然出現在市場上。你知道得越多,能談談會給你在任何談判中的邊緣出售商用物業。也許這是最重要的優勢是當你考慮和抗衡各種代理招標或引用同一屬性的產品。
所以,讓我們來看看什麼樣的市場情報必須這樣做。當你收集你的市場情報,定價商用物業,知道或質疑你的信息來源是準確和可靠。很多時候,你將不得不參考支持回到你的市場信息來源你對價格的決定。您使用的市場信息必須是今天的價格在當時情況下這是類似於你將要列出的財產。
通常情況下您的信息來源是:

標題記錄是必不可少的完全理解你所處理的財產的實際擁有者。確保沒有所有權的直接變化怎麼回事,如離婚,可能會限制你說話的人的決定設施。當離婚的情況下正在進行中,對商業物業的談判變得冗長而困難。
地方議會的記錄是值得檢查的財產存在於您的評論的時候任何命令或通知。他們可以影響價格或買家的興趣,當你的市場出售的物業。
城市規劃圖會告訴你發生了什麼,選區和未來。尋找區劃變動或道路的變化,影響該物業的第一個大問題。公路的變化可影響分娩,通過貿易,接入等諸多關鍵屬性因素。分區的改變可以重定向屬性可能在將來被使用的方式。所有這些都可以阻撓財產的使用和限制買家的興趣。
租賃文件會告訴你有關的現金流量。如果你是一個房地產投資者,因為你所購買的物業的現金流和優勢,它帶給你的,這是非常有意義的。
調查計劃會告訴你的界限,建築物的位置和屬性的大小。另一個值得關注的將是跨越邊界的任何侵犯。如有疑問得到另一項調查完成。
活躍在商業地產的其他代理總會有相關的一些反饋。看他們有上性能和評估,這些特性已經在市場上沒有銷售時間標誌的數量。當時間是強硬的,時間上的市場延伸。這是買家的情緒和置業資金的可用性的一個很好的晴雨表。
估價師誰是活躍在商業物業會告訴你很多關於當前形勢。他們還需要您提供信息以支持其他的估值。
在該地區,他們的位置或接近你的主題物業銷售的房源應予以考慮。他們能延緩或從向市場推出了新的財產的能力減損。買家總是會在更充分的市場評估同類物業。從這些物業的銷售價格也將是相關的。
在面積和空置因素出租物業會告訴你有關營商氣氛及這些企業將設在該地區或財產選區的利益。
在該地區取得了歷史性的銷售和租賃交易將永遠使用。每個屬性都是獨特的,不同的,因此從任何其他財產的轉讓細節應該備份與評論中屬性和位置的檢查。
建築師和工程師總是有用的,當你在尋找它具有物理或結構性挑戰的屬性。也請記住,不只是一個建築,為您帶來這些問題,同時也是地理和區域的人口統計數據。
您自己的銷售從過去的歷史記錄總是有用的。銷售其他機構的細節也應收集那裡的信息是準確的。
其他物業租賃時間表總是得心應手,雖然他們不應該被看作是完全正確的。很多地產及租賃管理人員就租賃時間表錯誤或不使其保持最新狀態。如果有疑問,你可以依靠的唯一文件是實際的租約本身。
在選區其他業主是非常值得保持與接觸。他們總是關心其他物業的銷售和活動。他們還會告訴你,他們知道什麼是對本地市場。
在選區的其他租戶的接觸點非常有用。在未來,他們可能需要另一個屬性的位置,因此密切接觸是一個明智的策略。它不過是當地住戶將與您分享,讓您在市場情報邊緣的意識。這是非常明智的,知道您所在地區的所有主要的租約和決策者在其中。
抬起和移動你的商業地產業務發展它的背景是市場情報,以支持你的活動和談判。當你從你的經驗和完整的市場意識交談,你有過任何業主和租客的邊緣;你有過任何財產賣方和任何財產買家的邊緣。簡單來說,你可以將更多的業務和更多的佣金。

應該澳大利亞人仍然地產投資在美國?- property

幾年來,人們一直在試圖給我打電話問,如果它仍然是房地產投資在美國是一個好主意?我一直在購買美國物業超過20年了。
在80年代末,當我拿到我自己參與了貸危機和儲蓄購買美國房地產開始。這是當在南部各州的銀行體系是失敗,我們甚至不得不作出的財產購買和銷售沒有任何銀行系統的交易,因為周圍有幾乎沒有任何銀行。
現在它彷彿有銀行危機在美國每20年。價格顯著下降,有時對美元95美分,當我購買物業。我們甚至可以買到性能對美元5美分!甚至有家用人單位,我們可以買到低至600美元和幾千一美元,每家。
美國人正在經歷一次重大的銀行危機的事實,很多澳大利亞人都擔心拿美國市場的優勢。也許你不必擔心這個問題,如果你不打算住在美國。
在80年代末,我確實花了很多時間與一些澳大利亞人誰試圖挽救什麼是他們的資本,他們已經在美國投資而20年後的資本離開,我老毛病又犯了 – 幫助澳大利亞人誰損失了很多錢,走出美國,將仍然能夠保持,他們所投資的剩餘資金。
美國和澳大利亞的文化差異
你認為為什麼會發生?為什麼有些澳洲人投資美國,並最終失望?即使我們閱讀約15%的回報率 – 25%的回報。我將探討這一事實對你的一小會兒。但在此之前,我想回去分析方法澳大利亞人做生意的方式美國人做生意之間的差異。這其中大部分是在本書中,寫在20世紀70年代被稱為“美國和澳大利亞的文化差異”概述。
在這本書中說唐納德特朗普寫道,“交易的藝術”,他只是提到有沒有這樣的東西作為一個雙贏的生意。一直以來,“我贏你輸”。這裡的第一個主要區別,在澳大利亞,人們是第一位的,那麼這些錢是第二。而在美國,它是倒過來,大企業和一擲千金至上擺在人們面前。這並不是說美國人是壞,我們都很好,我們只是有不同的文化。此外,我們的準據法瘦的方式。
我們的澳大利亞文化和心態也反映在我們的法律制度,是與法律和公平分享法律制度。一旦法官認為他不喜歡的合同,他可以推翻合同,因為根據公平的法律,這意味著公平競爭法。不幸的是,這不是它是如何工作的美國公平的競爭環境。真正的交易總是在一張紙上。
就在美國市場打起了輕鬆的一面是,我們都可以坐下來談制定出一份合同。我可以在美國只有7美元連交易物業的一部分。只要我們雙方簽訂了一個頁面一般保修契約或擔保契約,該屬性是買給7美元。它的成本是多少,因為這是花了我記錄下這在當地法院和做出購買。這是交易,我們是否有一個創造性的租賃權或分期付款合同。不幸的是,如果你進入一些不好的方面,你有沒有政府組織來的及照看你。該協議是,美元是第一位的。
所以,如果你永遠是在一個國家裡的房地產有一個“我贏你輸”類型的規則,要小心。他們有不同的規則集。
下面是一些有趣的究竟發生了什麼,多年來的故事。也許這篇文章的末尾,有些人可以在他們的頭腦灌輸,美國可能不是最好的投資地方,除非,你已經生活在那裡。
美國物業管理
許多澳大利亞人認為,美國物業管理的處理方式相同,因為它是在澳大利亞。在這裡,當你買進或賣出一塊房地產,它是由房地產經紀人管理。在美國,誰賣的屬性,你的人什麼都沒有做與管理。在這裡,我們很難找到誰共享相同的道德準則在澳大利亞。如果你曾經找到一個,它是昂貴的,而且它可以在財政流失你。
下面是一個例子。奇怪的是,美國的管理公司不能把你的錢給你在澳大利亞。他們似乎有一個貧窮的郵件服務,因為他們失去了很多檢查。他們所知道的是,你的支票匯,因為澳大利亞可能是亞特蘭蒂斯。底線是,它是關於把你的錢,而不是讓你賺錢。
如果你選擇去一個很好的管理公司,一個燈泡可能只花了25美分,但如果你安裝它,它可能會花費你88元。這是因為良好的管理公司,在美國,只能使用許可的人,和行貨的人是昂貴的。既然大家都害怕被起訴,在美國,物業經理不使用任何人誰沒有許可證,無論是管道執照,或電子執照。
雖然一個燈泡在美國可能會持續15個月,這的確是便宜的買。但是,因為我一直是缺席的房東,我一直在收取若干88美元有我的燈泡放在家裡。而可悲的是,沒有美國人可以改變自己的燈泡。
在澳大利亞,我們做了很多的東西,用我們的雙手。美國人已經習慣了被贈送給了這麼久,他們什麼都不做。當我租我的財產
我注意到,在美國我租用的物業未可出租時變為:
?地毯超過2歲,
?你的財產已經被塗上低於去年同期水平。
在澳大利亞,即使我的地方有一個10年,20年甚至30歲的地毯,我仍然可以把它租來的,即使它沒有被塗在過去的5年。這就是為什麼空缺,在美國比在澳大利亞要高得多的原因。
這將如何影響管理?我們現在知道,租來的單元,公寓或房子,在美國不能被租出去,除非它是在完美的條件,實際上是一個新的條件。這一事實花錢。我的公寓樓在達拉斯,得克薩斯以前是空置的。我也有一個建築非常接近SMU的校園和學生們不得不搬出在午夜。所以,我有一個劇組去重新地毯和重繪。第二天早上,我有新的人進來,在上午10點左右這顯然是一項開支,你有,作為一??個房東。
您還可以管理公司誰,確保他們把錢從口袋裡拿出來。不斷被收取的各種系統,如,熱水,采暖和空調這是從來沒有在你的財產。
這消耗你的口袋系統
怎麼樣的空調?在美國的物業中,大部分(如果不是全部)有空調。和空調簡直是昂貴的。這將是巨大的,如果美國住戶清潔過濾器。不幸的是,他們沒有。如果出現這種情況,您的空調系統得到燒壞。這將需要另外$ 300 – $ 400有你的空調盤管清洗,並有新的壓縮機放進去,這顯然氣死!
另一種情況是製冰機。美國的房子有一個製冰機和每次更換時,它的成本130美元加150的服務調用另一個$。這幾乎是300美元。製冰機將持續24個月。
如果你有2?3租戶誰不斷改變空調的性能的溫度,這可以炒你的空調機組。因為你有租戶,不幸的是,他們不尊重你的設備,你調節空調系統。你最終會花一大筆錢只為您的空調和供暖系統。什麼可能是在美國的標準是不是在澳洲的標準。
管理層通常得到總收入的10%。很多美國管理公司得到他們的回扣誰是不斷發送到物業服務的商人。很明顯,樓主是不是美國的物業管理公司的優先級,租戶。無論這些租戶想,他們得到。不管這些租戶不小心如何使用您的設備,無論他們如何不斷地燃燒起來你的現金流或利潤時,是。這些只是一些從未發生在澳洲的事情。在澳大利亞,我們所服務的人住的是範圍的底部,美國人無法送達這種方式。
大多數美國人不支付他們的租金。那些租戶誰也支付租金,在美國有一個較低的百分比相比,誰做支付房租的澳大利亞人。他們甚至有一本書,叫做“500種方法撕掉你的房東和從未支付租金。”這本書售價19.95美元。你只是在大企業方面,我賺錢,你不知道。很多這些美國人不支付他們的租金。這就是生意 – 美國人不交租!
很多澳大利亞人跑進這些美國物業的現金打算以後只和再融資,以得到??他們的現金退回創造更多的債務。該屬性時買的,因為你不能得到資助的很便宜。您將需要把所有的現金在那裡,並最終帶出你的現金出來。
如果說管理層已經離開了你錢,他們會拿回來向你收取你的所有類型的工作從來沒有做過,甚至,像從未被畫了一個房子。這就是地主被活活吃掉。
此外,這裡的東西值得了解的,美國的屋頂只持續了12年。有沒有想過,為什麼郊區吹向在暴風雨?這是因為美國的房子沒有任何鋼材水泥也不在其中,這是很重要的。美國的房子是用木頭和磚塊在外面的。磚塊甚至不足夠厚,以撐起這個家。他們只是石板風格的磚這是一英寸寬。與澳大利亞家庭磚,約3-4寸寬。這實際上可以撐起這個家。
對於美國的房子,磚的臉背後的木揚起了房子。所以地磚只是一個招牌板。當一個大的颶風來會發生什麼?它抹了這個美國房子的整個郊區,僅僅是因為沒有磚頭和水泥沒有。
怎麼樣的浴室?這裡是一個啟示。他們沒有任何的水,也不沉孔為水,一路走了下來。美國浴室地板只是做膠合板,標準五層的。我更改了浴室地板每隔4年,因為它的成本只有$ 300 – $ 400 …如果你自己做。是的,這是需要改變的浴室地板每四年,如果你不知道。如前面所提到的,美國的浴室沒有任何排水孔。所以水坐在這常常是鋪有地毯的地板上。最終,它腐爛,這就是為什麼它是一個必須改變你的浴室地板每四年。
另一件你應該知道的是,美國的下水管道是2英寸,沒有4英寸。期望能夠每隔一段時間固定廁所堵塞。為了有它固定的,你需要調用轉子路由器的傢伙,並支付90美元。它是固定封鎖廁所的標準方法。
您的租戶將是黑人,白人或拉美裔美國人。許多澳大利亞人沒有意識到,當他們買一個便宜的物業,他們不明白,他們所購買的這些屬性。它具有與此類什麼樣的鄰居。拉美裔是巨大的。他們實際支付的租金,他們養活自己的孩子,甚至之前。但是你知道,有這種表情叫,“他們很難對機器”中,拉美裔是真的很難在一個屬性。最好的例子就是,做飯時,他們使用的豬油。豬油是。他們倒這豬油下您的接收器,這會導致接收器,以堵塞。這意味著,你將需要調用一個轉子路由器傢伙每三至四個月。或者,也許,你的管理代理將是一個做這個工作適合你。讓你花更多的,因為他們不得不拔掉所有的管子。
我知道這一個誰住在羅斯維爾的悉尼郊區紳士。他買了52台便宜。他不明白的是,這是52個單位拉美裔居民。這個男人結束,因為拉美裔的營運開支高達財政殘廢。
在西班牙裔,喜歡坐在自己的拿起卡車的後面,拍攝他們的槍在週五或週六晚上,這是好的。他們喜歡喝了很多,而且在許多國家,沒有酒後駕車的法律。所以我會經常挖一個拿起卡車從我的游泳池充滿誰通過我的圍欄,並直接進入游泳池開著自己拿起這些醉酒西裔美國人。是什麼使得它更難的是,大多數這些拉美裔美國人不會說英語。它是昂貴的獲得拖車3在上午。
可悲的是,當澳大利亞人購買物業在美國,他們認為它有標準的相同的系統和設置,因為它是在澳大利亞。你要記住,美國是一個完全不同的市場。他們認為,這樣做並採取不同的事情。地毯不長久,塗料持續時間不長任。
雖然是便宜作畫,你只需要使用噴槍噴塗油漆。沒有人使用刷了,因為噴槍是一個更容易使用,你需要在2年後重新繪製。
目前,我正在幫助誰擁有在紐約的財產一位女士。她的經紀人把財產130萬美元在市場上。即使到今天,我不認為她的財產,在美國目前的市場狀況是值得任何地方超過90萬美元。該代理已經產生誰不真正存在的後袋買家。他居然會有人報告試圖購買物業,然後不買的財產。會有報導說,這房子沒有租客的時候,其實一直存在租戶那裡已經9個月。代理收集的錢,把它放在自己的口袋裡回來告訴老闆,“我很抱歉,我們不能得到任何租戶”。
當你找到了你確實有住戶在你的屬性,你的管理人員會不斷告訴你沒有和他們只會抽出的錢,你會繼續支付的費用。
這裡的主要思想,有意或無意地,就是讓你在財政流血。直到你決定出售該物業回來的時間。令人驚訝的是管理公司擁有後座買家將採取誰便士美元。我親眼目睹這件事這麼多次。
你是怎麼想的草坪?如果他們沒有得到修剪,會發生什麼?你的管理公司不利用這個服務。他們不組織任何人修剪草坪,因為這個城市是要進來,修剪草坪為您服務。很簡單,因為他們有城市代碼與你需要讓你的房子看起來很乾淨,整潔的條例。如果你不把你的房子看起來乾淨,本市將進來,使它看起來乾淨整潔,那麼你得到收取400美元讓他們為你做的。
你不准把車停在街上,那是美國大部分地區的統治,因為如果你這樣做,你將被收取任何費用拖帶。而你現在有留置權的城市。如果你在澳洲,你可能找不到了這事,因為該通知可能發送到您的郵箱美國人,甚至給你的美國物業經理,這是通常的情況。你的美國物業經理劃不來了。他停業或者乾脆將它摧毀。因為你不知道發生了什麼事情,這個城市從你下賣你的財產。這個城市希望其退款其400美元留置權,並會採取你的財產止贖,甚至賣給你了。
這是你聽到或觀看深夜電視,全市稅收留置權銷售什麼。這是我市拖欠貨款的屬性。接下來你知道,他們只是賣你的財產了,你只會發現,他們要么賣你的財產或他們紛紛譴責它。
你的財產有爆裂的水管水浸問題,這是為什麼城市會譴責。我們在達拉斯有同樣的問題,德克薩斯州。那是一個炎熱的國家,它只是意味著你將不得不經常運行這些水龍頭。所以在冬季,如果我沒有得到我所有的管道吹出來的,有一個巨大的風險,我的管道在冬季會爆裂。然後,我有大洪水的破壞。用於具有噴出管道的另一個術語是防凍。這讓我兩個選擇,擁有它禦寒,並花了我,或者確保我的水龍頭滴水,確保房子是上述68度,這也將花費我對空調運行24/7的加熱系統。
通常情況下,你弄錯了。你的水管會爆裂,而你不在身邊修復和整理出來的東西。所以城市來了,並譴責你的財產。他們將通過把一個巨大的跨越磁帶前門譴責。更糟糕的是,無家可歸的人們將在移動,並會破壞什麼是它離開了。他們甚至可以起訴的城市,如果他們傷害自己,可能導致不必從大量刪除您的房子的城市譴責財產。他們會留下什麼叫做PAD。這在90年代初已經發生了很多在美國。你將什麼都沒有,但有一個水泥墊塊。如果你看看光明的一面,水泥墊塊是乾淨,光滑,為您重建另一所房子。
這些都只是一些事情我們不在澳大利亞做。許多澳大利亞人得到了這個迷失和困惑。他們賣他們的物業19000美元不理解,他們有黑色的住戶誰有時做槍支和毒品,不支付租金。所以,如果我是一個美國人,我想向你推銷澳大利亞的一些特性,我會把幻租戶特性,創建一批租約,將顯示自己是多麼應該支付和2個或3個月。我也將確保這些錢去通過書籍,鼓勵一些澳元吸盤買樓。
澳大利亞人進來,租戶不交租金。所有這些傢伙攜帶槍支,除非你要開始學習如何使用A.44手裡的槍,以收取租金,那麼你已經開始得到這些傢伙,誰是做藥,你的房子。美國物業可以買低至8,000美元,只是因為沒有人去那裡。這附近是該團伙的地區,這種藥物的房屋和妓女的房子。澳大利亞人不習慣這樣。有許多的槍載國美國。人們要么精神不振藥物或先射而這些都是廉價的屬性,澳大利亞人開始購買。
這裡的問題是不是因為澳大利亞人是買便宜的物業。問題的關鍵是,他們不明白為什麼它很便宜。他們需要知道,美國人不會去碰它的原因有很多。
美國大部分抵押貸款公司不借錢低於50000元,也正因為如此,你不能讓你的現金出來。因此,即使有一個為你的$ 40,000或45000美元物業買家,一個美國人無法獲得,因為貸款規模這一點。雖然它用來35,000元,現在他們已經是增至50000這是最低貸款規模。
如果是這樣的話,大多數拉美裔,黑人和誰住在這附近的人可以不買它,因為他們沒有在50盛大花這個屬性。他們不能借用它,因為貸款不存在。唯一留給他們做的是套現。
投資者將套現的錢,而不是黑人,也不是西班牙裔人。該投資者將帶你出去為20,000元開始。然後,他將你走在和串出。他會做到這一點,因為他是唯一一個與現金,你會發現,你會得到2萬美元左右。
每當人們談論這些嚴重的產量在美國,他們說的是,這個屬性是總??收益26%。但要記住,是你的錢的金額從維修,保養,空置率和其他不可預見費用取出來之前,是很重要的。我的財產,我曾經住,是每一個美元的17.4%上升保持。這實在是便宜,得到部分美國的房子。如果你是在美國做的一切你自己,那將是巨大的。但如果你真的住在國外,你有在美國的屬性,當它是一個殺手的。什麼將財政流失你的是有一個人做的工作,而你不在身邊的勞動力成本。
另一種負擔外籍業主需要記住的是來回飛行到美國,更不用說海外的電話和時間差,當你起床上午5:00在澳大利亞剛要說話的機票,到某人管理處。不幸的是,你不要和任何人說話,因為每個人都有語音信箱。你不能講一個活生生的人的事實氣死。您還會注意到,您的檢查不會到達。 ,美國銀行將不會把錢匯到澳大利亞的銀行,除非你已經填寫了不同的法律文件。
你有一大堆的從布什帶進來的文書工作這整個堆棧將強調你出去,你只會想拉你的錢從美國回到澳洲點新愛國者法案額外的文書工作。
到現在為止,我不知道是誰購買和持有美國物業賺了任何澳大利亞。但人們還是叫我,人誰在美國買物業期待得到一個大的利潤。事實是,那一天可能會或可能不會到來。
這裡是另一個故事給你的。我買了22家單位的財產不受美國政府和我擁有了2年。嗯,我花了2年修復,以便從政府購買的東西。我的現金流應該是11000美元我所有的開支後。我已經掛在了2年,我從來沒有得到上面的1500美元支票。像他們的系統,它會和消失。
你需要了解它們的結構中,有限責任公司,S軍團,公司,應有盡有。你需要做的所有這些稅務條約和公司與美國政府。平均澳洲會計師將不能再做那你的稅。你最終會永道,最大的公司在澳大利亞做你的訟費評定,因為他們了解結構在美國。的有限責任公司,S軍團,C軍團,所有這些事情,你都設在美國。
對於初學者來說,這些傢伙將收取每小時300元。在這裡,你會發現,你的稅單會由$ 1,000起,以15,000美元的一年剛剛完成收購澳大利亞和美國的報稅表。這肯定會殺了你。這就是你所說的,做生意的成本。
但是,如果你做居住在美國,你絕對會從中獲利。你會購買和交易的美國物業賺了不少,只是因為美國人忘掉股權。對於他們來說,房地產是不是一個投資工具,但消費項目,即只要他們已完成了它,他們可以離開,繼續前進。如果你在美國,你會看到這個自己。美國人都知道,澳大利亞人一直沒有離開亞特蘭蒂斯生活在那裡,他們會意識到,你可以顯示一個雙管獵槍的第二天,要求拿回你的錢,這樣你就可以賺錢 – 但是,這僅僅是如果你身體那裡。
我們可以採取很多的情況下的優勢時,我們有沒有在美國。我做了很多的錢,當我買,賣,買賣物業。但我們必須了解房地產交易工作在美國。
我今天寫這個的目的是識別兩個基本的東西。我們可以講同一種語言的美國人,但我們的理念有關的業務是完全不同的,這是“他們贏我輸”。澳洲人的大多數誰投資物業,在美國不經過這個沒有法律糾紛。
在美國,人們起訴對方。這是不是只是贏球,它是關於做其他的傢伙流血和乾燥。誰放棄了第一個將遵守哪些對方想要的。這是房地產企業在美國痛苦的現實。我見過很多澳大利亞人進入該行業在美國市場,並最終會回來破門,排水和強調。他們不接近他們的回報任何東西。是的,您的檢查將神秘地迷失在郵件。
我最終的消息是,饒了自己從這種痛苦的經歷。如果你想賺錢,你可以賺在這裡,在自己的後院,而無需購買任何機票,處理美國公司,學習和了解不同國家的制度和開展業務的最艱難的路的方式。是的,我們講同樣的語言,但他們不做生意,我們做的方式。這聽上去似乎很誘人和性感的說,我要去看看我的房子在佛羅里達州,但也有比這樣的經歷更正片底片。在這裡找到在澳大利亞同樣的機會。
當你看到美國的數字為收益率的回報,找出什麼是淨產量和淨回報率的數字。考慮到維修,保養,空置率和其他令人驚訝的費用,將出現在你面前。從失望振奮自己。不要說我沒提醒你。這可能是你了解和看到的,在美國的屬性可以做投資的方式。
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